Sposoby ustanowienia odrębnej własności lokali

Dominika Szumała

W praktyce współwłasność zabudowanej nieruchomości z kilkoma niezależnymi fizycznie lokalami może okazać się niekomfortowa dla współwłaścicieli, zarówno pod względem korzystania, jak i potencjalnego obrotu swoim udziałem. Rozwiązaniem tej sytuacji może być ustanowienie odrębnej własności lokali.

Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (Dz. U. z 2000 r., Nr 80, poz. 903 ze zm.) przewiduje 3 główne sposoby ustanowienia odrębnej własności lokali: umowa; jednostronna czynność prawna właściciela lokalu oraz; orzeczenie sądu znoszące współwłasność.

Niezależnie od wybranego sposobu pamiętać należy, że nieruchomość, w której powstać mają odrębne lokale powinna mieć uregulowany i ujawniony w księdze wieczystej stan prawny (własność lub użytkowanie wieczyste), a także muszą się w niej znajdować co najmniej dwa lokale (mieszkalne lub o innym przeznaczeniu).

Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Definicję tę uzupełnia zawarta w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 roku w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie definicja mieszkania, jako zespołu pomieszczeń mieszkalnych i pomocniczych, mającego odrębne wejście, wydzielonego stałymi przegrodami budowlanymi, umożliwiającego stały pobyt ludzi i prowadzenie samodzielnego gospodarstwa domowego. Zasadą jest, że lokale powinny charakteryzować się samodzielnością jeszcze przed ich wyodrębnieniem. W przypadku dokonywania wyodrębnienia przez sąd, możliwe jest wydanie postanowienia wstępnego zobowiązującego do przeprowadzenia koniecznych prac adaptacyjnych.

Dokumentem potwierdzającym samodzielność lokalu jest zaświadczenie organu właściwego w sprawach nadzoru architektoniczno – budowlanego (starosty). Jak wskazuje jednak Sąd Najwyższy, ustanawiając w postępowaniu o zniesienie współwłasności odrębną własność lokali, przy ocenie, czy istnieją ustawowe przesłanki do ustanowienia odrębnej własności lokalu, sąd nie jest związany zaświadczeniem (…) Sąd oceny tej dokonuje samodzielnie, w szczególności może skorzystać z opinii biegłego, specjalisty w zakresie spraw architektoniczno-budowlanych. (Wyrok SN z dnia 6 listopada 2002 roku; sygn. akt III CKN 1372/00).

Umowa wyodrębnienia własności lokali może przybrać jedną z dwóch postaci – znosić jednocześnie współwłasność nieruchomości (umowa pomiędzy współwłaścicielami) lub przenosić własność nieruchomości na inną osobę (umowa właściciela z nabywcą lokalu). Umowa taka dla jej ważności zawierana jest w formie aktu notarialnego, a jej prawne skutki uzależnione są od dokonania wpisu w księdze wieczystej. Umowa zawierać powinna rodzaj, położenie i powierzchnię lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych, wielkość udziałów przypadających właścicielom poszczególnych lokali w nieruchomości wspólnej, a także sposób zarządu nieruchomością wspólną, jeżeli współwłaściciele rezygnują lub modyfikują w tej kwestii reżim ustawowy. Umowne ustanowienie odrębnej własności lokali wiąże się z koniecznością poniesienia kosztów sporządzenia aktu notarialnego, zależnych od wartości przedmiotu umowy. Istotną przeszkodą do umownego wyodrębnienia lokali może być brak zgody współwłaścicieli, wynikający najczęściej z konfliktów sąsiedzkich lub rodzinnych.

Ustanowić odrębną własność lokalu może także jego właściciel w drodze jednostronnej czynności prawnej (art. 10 ustawy o własności lokali). W zakresie formy, treści oświadczenia woli właściciela oraz konieczności dokonania wpisu w księdze wieczystej, stosować należy odpowiednio przepisy dotyczące ustanowienia odrębnej własności lokali w drodze umowy. Powyższy sposób znajduje zastosowanie głównie w odniesieniu do spółdzielni mieszkaniowych lub w przypadku realizacji umów deweloperskich.

Trzecim sposobem jest skierowanie sprawy na drogę postępowania sądowego znoszącego współwłasność nieruchomości. Możliwe jest uzyskanie takiego orzeczenia również w postępowaniu o dział spadku lub podział majątku wspólnego małżonków.

Sąd odmówi ustanowienia odrębnej własności lokalu, jeżeli podział nieruchomości w naturze będzie niemożliwy lub sprzeczny ze społeczno – gospodarczym przeznaczeniem prawa. Do postępowania w sprawie zniesienia współwłasności poprzez ustanowienie odrębnej własności lokali ma zastosowanie art. 618 k.p.c., zgodnie z którym w postępowaniu tym sąd rozstrzyga także spory o prawo żądania zniesienia współwłasności i o prawo własności, jak również wzajemne roszczenia współwłaścicieli z tytułu posiadania rzeczy. Istotne jest by wszelkie roszczenia wymienione w art. 618 § 1 k.p.c. (dotyczące np. wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości) zgłosić już w tym postępowaniu, gdyż po zapadnięciu prawomocnego postanowienia o zniesieniu współwłasności nie można dochodzić roszczeń przewidzianych w paragrafie pierwszym, chociażby nie były one zgłoszone w postępowaniu o zniesienie współwłasności (art. 618 § 3 k.p.c.). Wniosek o zniesienie współwłasności poprzez ustanowienie odrębnej własności lokalu składa się do sądu miejsca położenia nieruchomości i podlega on opłacie – 300 zł (w przypadku wniosku zawierającego zgodny projekt zniesienia współwłasności) lub 1000 zł w pozostałych przypadkach.